Sono da poco iniziati i lavori della casa anni ‘60 che ti ho mostrato nel video di qualche mese fa. Per ora sono state eseguite le prime demolizioni, relative ai bagni e alla cucina.
Dal primo video in cui ti mostravo i problemi che rendevano questa abitazione
estremamente energivora, poco confortevole e poco sana per essere abitata, ad ora che sono iniziati i lavori, sono passati alcuni mesi.
Infatti, dopo la consulenza preliminare che, in base al budget dei miei clienti, ha identificato gli interventi di risparmio energetico da eseguire assolutamente, assieme allo staff di Progetto Biocasa, ci siamo occupati di tutto quello che serve per far partire i lavori:
– realizzazione del progetto architettonico: i disegni della nuova distribuzione delle stanze
– preparazione di tutti gli incartamenti e relazioni da presentare in comune
– realizzazione del progetto strutturale
– realizzazione del progetto degli impianti
– redazione dei diversi capitolati e gestione dei preventivi di diverse aziende
Tutto questo ha richiesto qualche mese di tempo, per partire poi spediti con i lavori e non avere brutte sorprese.
Quali possono essere le brutte sorprese in una ristrutturazione?
1. Gli imprevisti: queste sono cose che non si possono prevedere all’inizio ma in cui possiamo imbatterci una volta iniziati i lavori. Nelle case piuttosto vecchie, delle quali non si ha molta documentazione, può capitare che nel bel mezzo della demolizione di un muro, ad esempio si trovino degli impianti, magari provenienti dal piano superiore. Questo comporta delle opere aggiuntive per spostare/rifare parte di questi impianti, senza creare problemi elle utenze al piano superiore.
2. I costi che superano il budget di ristrutturazione prefissato: questo può accadere anche in assenza di imprevisti, nel caso in cui nella fase iniziale non si sono conteggiate tutte le lavorazioni da fare.
I fuori budget, accadono perché spesso viene tralasciata una fase fondamentale del processo che porta dal progetto alla realizzazione dei lavori: i capitolati.
Ho utilizzato il plurale, parlando di “capitolati” e non di singolo capitolato perché nelle ristrutturazioni simili a quella di cui parleremo oggi, ne serve più di uno.
Il capitolato o computo metrico estimativo è il documento in cui sono elencate tutte le lavorazioni da fare, la marca dei materiali da impiegare con le relative quantità e i relativi costi. In questo modo si può definire il costo di costruzione di un’opera edilizia.
Quindi, per non avere problemi servono:
-il capitolato per le opere edili: ossia l’elenco delle lavorazioni edili come ad esempio demolizione di muri per creare nuove porte e finestre, realizzazione di nuovi muri, realizzazione di nuovi intonaci, realizzazione di massetti, sottofondi e pavimenti, scavi, opere in cemento armato ecc…
– il capitolato per l’impianto idrico-sanitario e termico, ossia l’elenco dei componenti dell’impianto di riscaldamento e per l’acqua sanitaria da distribuire sui bagni e in cucina.
– il capitolato per l’impianto elettrico.
Quindi per fare il capitolato delle opere edili è necessario il progetto degli ambienti, per fare i capitolati sugli impianti sono necessari i progetti degli impianti.
Che cosa accade se non faccio i capitolati anche per gli impianti?
Senza i capitolati e quindi senza i relativi progetti di impianto di riscaldamento, idrico-sanitario e elettrico, è più difficile scegliere il preventivo più economico e posso incorrere facilmente in fuori budget.
Ad esempio se non li utilizzo:
1. Non riesco a scegliere il preventivo più economico.
Infatti se lasciamo che a fare il preventivo sia, ad esempio l’idraulico o l’elettricista, senza specificare come vogliamo l’impianto (nel caso dell’idraulico senza specificare la marca di sanitari che vogliamo, la marca di caldaia che vogliamo ecc…) non saremo in grado di confrontare i preventivi.
Infatti, sempre continuando con l’esempio dell’impianto di riscaldamento, di solito si chiedono preventivi a più di un idraulico. Ognuno consegnerà il proprio, con un prezzo indicato, ma non saremo in grado di confrontarli tra loro.
Non sappiamo se l’idraulico 1 costa meno perché nel suo preventivo ha conteggiato una caldaia che costa meno, dei sanitari di serie B ecc…
Quindi senza il capitolato d’impianto, scelgo semplicemente il più economico ma non è detto che scelga chi mi fa un lavoro con materiali di qualità.
2. Senza il capitolato è facile non rispettare il budget di ristrutturazione.
Infatti, avendo scelto il preventivo più basso, non è detto che nel preventivo siano incluse tutte le lavorazioni e di conseguenza, continueranno ad emergere piccoli e grandi fuori budget che non vi permetteranno di controllare la spesa e di vivere serenamente la ristrutturazione della vostra casa dei sogni.
Ovvio, dei piccoli fuori budget dovuti ad imprevisti possono sempre capitare, ma è fondamentale arginarli il più possibile e questo è possibile solo attraverso i capitolati.
Naturalmente nel capitolato, oltre all’elenco delle lavorazioni da eseguire vanno indicati dettagliatamente i materiali impiegati e la marca.
Ad esempio nel capitolato non si può solo scrivere “fornitura e posa di caldaia da 24 KW”, senza specificare la marca della caldaia; ma ovviamente il professionista (ingegnere) che segue il progetto dell’impianto e la redazione del capitolato lo sa bene.
Di seguito, il video che mostra come stanno procedendo i lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica dell’abitazione anni ‘60 che sto seguendo in questo momento.
Seguiranno altri video che mostrano le diverse lavorazioni di una ristrutturazione, così da darti degli spunti su come si ristruttura a regola d’arte.
Nel frattempo, se anche tu stai pensando di rendere la tua casa più efficiente e sana senza superare il budget prefissato, contattami a questa pagina e vedremo assieme come trasformare la tua vecchia casa in una casa confortevole, moderna ed efficiente.
e vivere in una casa confortevole?
Scopri anche tu quali sono i 3 errori più comuni nella scelta di un cappotto termico e come evitarli:
• No a materiali scadenti che compromettono il corretto isolamento delle pareti
• Basta affidarsi a installatori e tecnici che non sanno quello che fanno
• No a problemi, sì a un sistema che ti permetta risparmiare e vivere bene
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E’ sempre un piacere leggere i tuoi consigli, infatti di solito nelle grosse ristrutturazioni le varianti e i costi aumentano in fase di esecuzionie e poi… saluti Boffa Guido impresa edile
Grazie Guido, sono d’accordo con te, il computo metrico è ideale sia per l’impresa che per il committente, in questo modo non si va in contraddittorio e si vive serenamente la ristrutturazione della propria casa.